Inkomenspolitiek onontkoombaar element in beleid woningcorporaties

In al haar wijsheid heeft het Europese parlement recentelijk aangegeven dat de sociale woningvoorraad voor iedereen toegankelijk zou moeten zijn. Die uitspraak sluit in mijn ogen prima aan bij de opmerking "wij voeren geen inkomenspolitiek" die valt te beluisteren uit de monden van veel bestuurders van woningcorporaties.

In een utopische situatie waarin sprake is van een ongelimiteerde beschikbaarheid van middelen valt wellicht weinig in te brengen tegen dergelijke uitspraken. In de echte wereld, waarin middelen om specifieke doelen te bereiken schaars zijn leiden dergelijke uitgangspunten tot een inefficiënte aanwending van middelen.

Als het voeren van inkomenspolitiek slechts aan de overheid is voorbehouden zou er geen bestaansgrond zijn voor woningcorporaties in hun huidige vorm. De inzet van de overheid zou in dat geval toereikend zijn om als aanvulling op een aanbod van 'de markt' om betaalbare huisvesting voor iedereen te borgen. Een ontoereikend of falend overheidsbeleid op dit punt geeft woningcorporaties juist hun bestaansrecht.

In ondernemingsplannen staat dan ook meestal keurig geformuleerd op welke doelgroepen een woningcorporatie zich focust. De onderliggende doelstellingen staan niet op zichzelf maar vloeien voort uit de prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het zorgdragen voor huisvesting voor diegenen die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien vormt een belangrijk uitgangspunt. Dat niet zelfstandig kunnen voorzien is veelal gerelateerd aan een niet toereikend huishoudensinkomen. Het probleem waarvoor corporaties een oplossing wensen te bieden is daarmee per definitie inkomensgerelateerd. Het ligt dan toch voor de hand dat het beleid dat moet leiden tot passende oplossingen dat ook is !! 

Naar een toekomstbestendig ondernemingsplan

Vorige week zette Sinterklaas weer voet op Nederlandse bodem. Hoog tijd om de verlanglijstjes weer op te stellen. Ondanks de crisis is ieders verwachting dat de Sint weer genereus zal zijn bij het uitdelen van cadeautjes. Zou de beste Sint dan niet te leiden hebben gehad onder de economische crisis ?

Bij Sinterklaas moet ik altijd denken aan woningcorporaties (dat zal wel beroepsdeformatie zijn). Jaar in jaar uit delen corporaties cadeautjes uit aan een grote verscheidenheid aan personen en instellingen in den lande. En dat is een groot goed waar we best trots op mogen zijn !!

Maar …… we moeten ons realiseren dat, in tegenstelling tot de Sint, de middelen waarover corporaties kunnen beschikken beperkt zijn en onder druk van een aantal ontwikkelingen sterk teruglopen. Dat betekent dat woningcorporaties steeds kritischer zouden moeten kijken naar de manier waarop middelen worden aangewend.

De confrontatie tussen de schaarse beschikbaarheid van middelen aan de ene kant en enorme ambities aan de andere kant zou moeten leiden tot duidelijke keuzes. Het maken van keuzes betekent dat je niet alleen duidelijk maakt wat je nog wel doet maar ook wat je niet meer zult doen. Helaas ontbreekt het in het gemiddelde ondernemingsplan aan dergelijke, scherp geformuleerde keuzes. Door het ontbreken van een heldere visie op een toekomstbestendig verdienmodel lijkt de noodzaak tot het maken daarvan onvoldoende door te dringen.

En dat is jammer want helaas ……. de corporaties zijn Sinterklaas niet !!

De VvE als verbindend element

Woningcorporaties verkopen steeds meer woningen. In veel situaties gaat verkoop gepaard met het oprichten van VvE’s. Hoewel het VvE-beheer daardoor meer aandacht vraagt dan voorheen zijn veel organisaties daar nog niet op ingericht. En dat is jammer ….. want de VvE is voor woningcorporaties een interessant vehikel, mits men de beschikking heeft over een deugdelijk beleid ten aanzien van VvE’s en een daarop ingerichte organisatie.

Een woning die wordt verkocht gaat niet per definitie ten koste van de mogelijkheden van de corporatie om uitvoering te geven aan de primaire taken die zij voor zichzelf ziet weggelegd. De woning zelf blijft na de eigendomsoverdracht bestaan en zal veelal ook bereikbaar blijven voor de primaire doelgroepen van beleid. Door een slimme inzet van middelen in relatie tot VvE’s kunnen woningcorporaties een bijdrage blijven leveren aan doelstellingen op het terrein van betaalbaarheid, kwaliteit en leefbaarheid. De effectiviteit van het beschikbaar gestelde vermogen zal daarbij vaak groter blijken te zijn dan in een ‘reguliere’ verhuursetting het geval is.

Als sprake is van een deugdelijk beleid zal ook de angst voor het verliezen van een meerderheidsbelang ongegrond blijken. Voor een goede interactie met de omgeving is het wellicht zelfs wenselijk om te opereren vanuit een minderheidsbelang. Het dwingt je als corporatie tot het maken van heldere keuzes die zijn uit te leggen binnen de VvE en niet vanuit een machtspositie worden afgedwongen.

Meer dan kommer en kwel

Als we de berichten in de media moeten geloven is het niets dan kommer en kwel bij de corporaties. Ik betrapte mijzelf erop in mijn blog dit beeld te versterken. Gebruikte terminologie als “dekkingsgraad”, “stresstest”, “maatschappelijk faillissement” hebben een negatieve lading. Kern van de boodschap is echter telkens dat dreigende problemen tijdig moeten worden afgewend om de toekomst van de corporaties veilig te stellen.

De resultaten van de stresstest laten bij veel corporaties zien dat bij voortzetting van het in het verleden gevoerde beleid de mogelijkheden om te blijven investeren snel afnemen. De daaropvolgende gesprekken maken echter ook duidelijk dat door een aantal gerichte bijstellingen in dat beleid veel meer mogelijk blijft dan gedacht. Wat verder opvalt tijdens al die gesprekken is de wil om tegen de verdrukking in grootse prestaties te blijven leveren. Die houding maakt de corporatiesector in mijn ogen uniek en dat is iets wat we moeten koesteren !!   ..... ik wou het maar even gezegd hebben.

Liverpool in de vlucht naar voren

Mersey river, The Cavern club, Penny Lane .... Plekken in Liverpool die bij velen tot de verbeelding zullen spreken. De nieuwe bekendheid die de stad in de jaren ’60 verkreeg door de wijze waarop zij werd bezongen in de nummers van haar bekendste zonen, de Beatles, bood echter geen oplossing voor de problemen waarmee de stad te kampen had. De eens zo majestueuze stad was haar glans verloren.

De teloorgang van Liverpool als haven- en industriestad ging gepaard met een enorme bevolkingskrimp. De gevolgen daarvan laten zich raden: Toenemende leegstand en verpaupering van de stad. Om het tij te keren is in de loop van de jaren ’90 een even ambitieus als kostbaar investeringsprogramma ontwikkeld. Een nieuw stadshart en herontwikkeling van het oude havengebied moesten de stad weer tot leven wekken. Dat alles gecombineerd met een intensief programma om ook de sociale problematiek in de omliggende wijken het hoofd te bieden.

Tijdens een studiereis met Vannimwegen in 2006 kregen we het beeld gepresenteerd van een stad in ontwikkeling. De aanpak was in volle gang en het stadshart was een grote bouwput. Nu, 5 jaar later was ik benieuwd hoe de stad zich verder zou hebben ontwikkeld. Omdat de stad op slechts een uurtje vliegen van Schiphol ligt was een nieuw bezoek snel en eenvoudig in te plannen.

Het moderne stadshart bleek zo goed als klaar met als kroon op het werk een spectaculair nieuw museum in het oude havengebied. De stad leek dankzij de inspanningen, zowel overdag als ’s avonds, weer tot leven te zijn gekomen. Duidelijk werd echter ook dat de stad nog een lange weg heeft te gaan. Verspreid over de stad waren nog rotte plekken waar te nemen met gebouwen die duidelijk aan het verkrotten waren. Ik ben benieuwd of de nieuwe dynamiek waarnaar de stad op zoek is voldoende basis biedt om ook die laatste knelpunten op te kunnen lossen.

Liverpool blijft een stad van vele gezichten en dat maakt het meer dan de moeite waard om de stad met een bezoek te vereren. Een boeiende mix van oude en nieuwe architectuur, fraaie musea en een sprankelend uitgaansleven vormen daarvoor de basis. Voor diegenen die zijn geïnteresseerd in fraaie voorbeelden van herontwikkeld industrieel erfgoed zijn de projecten van Urban Splash een aanrader. Op hun website (www.urbansplash.co.uk) zijn interessante voorbeelden te vinden.

Ik ben benieuwd waar de stad staat over nog eens 5 jaar en ben dan ook zeker van plan rond die tijd nog eens terug te gaan.

De onrendabele top voorbij

Het was nog in mijn NWR-tijd dat collega Mario in onze afdelingsrubriek in het fameuze Woningraad Magazine aandacht besteedde aan het gebruik van rendementsverwachtingen bij investeringsafwegingen. De exacte titel kan ik mij niet herinneren maar wat mij al die jaren is bijgebleven is de tekst “BARstens interessant of NARigheid”. Het was een eerste aanzet naar een meer rendementsgerichte benadering, in een tijd waarin het fenomeen “onrendabele top” al stevig verankerd was in corporatieland. Inmiddels zijn we bijna 20 jaar verder en moet ik constateren dat de onrendabele top nog steeds de boventoon voert bij investeringsanalyses…. en dat is jammer !!

Nog bijna wekelijks komen vragen langs als “Hoe hoog mag de onrendabele top zijn ?”, “Moet ik de grens voor de onrendabele top verhogen van € 50.000 naar € 70.000 per woning ?” of “Hoe hoog mag de onrendabele top zijn bij een investering in maatschappelijk vastgoed ?”. Vragen die moeilijk te beantwoorden zijn omdat de wijze waarop de methodiek wordt gebruikt enkele belangrijke nadelen kent. Wat mij betreft zijn het ontbreken van een risicomaatstaf en de onvergelijkbaarheid van eenheden de belangrijkste. Om met dat laatste te beginnen: Onzelfstandige eenheden zijn moeilijk te vergelijken met zelfstandige eenheden en grondgebonden woningen moeilijk met gestapelde eenheden. En over hoeveel eenheden praat je bij een investering in maatschappelijk vastgoed ?

Vanuit de beleggingsleer is verder bekend dat risico en rendement(seisen) onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Gezien het feit dat het vastgoed waarin wordt geïnvesteerd ook een beleggingsfunctie vertegenwoordigt en bovendien het thema risicomanagement bij de meeste corporaties hoog op de agenda staat is het vreemd dat verschillen in risicoperspectief veelal geen rol spelen in de afweging die wordt gemaakt.

Een oplossing voor de hiervoor gesignaleerde knelpunten is snel gevonden door het verwachtte rendement op een investering centraal te stellen in plaats van de onrendabele top. Voor wat betreft de rendementseisen die aan investeringen worden gesteld is dan primair ‘de markt’ de referentie. Afhankelijk van het segment waarin wordt geïnvesteerd kan een rendementsoffer ten opzichte van een marktconform rendement worden geaccepteerd. Per segment zal daartoe moeten worden vastgesteld welk offer men bereid is te brengen. De segmenten die worden onderscheiden en de acceptabel geachtte rendementsoffers vormen de rendementsmatrix waaraan elk investeringsvoorstel vervolgens wordt getoetst.

Ingewikkeld ? …. Helemaal niet ! Het rendement op een investering wordt berekend op basis van exact dezelfde onderleggers die worden gebruikt voor het berekenen van de onrendabele top. Dat betekent dat op dit punt kan worden volstaan met een stevige discussie over de te hanteren parameters. Voor het vaststellen van marktconforme rendementen zijn - onder andere door de introductie van de Aedex benchmark - prima toepasbare methodieken ontwikkeld in samenspraak met enkele gerenommeerde taxateurs. Wat resteert is de vraag hoe groot het rendementsoffer mag zijn. Dat is een keuze die alleen de corporatie zelf moet maken. Belangrijk daarbij is dat onder aan de streep het rendement op de vastgoedportefeuille toereikend blijft om de financiële- en maatschappelijke continuïteit van de organisatie te kunnen waarborgen.

Stresstest legt zwakke plekken bloot !!

Wat betekent een nieuwe (huurtoeslag)heffing voor onze investeringskracht ? Hoe gevoelig zijn we voor macro-economische ontwikkelingen ? Kunnen we op grond van onze financiële positie ook op lange termijn de rol(len) blijven spelen die we wenselijk achten ? Zomaar een aantal vragen die in deze moeilijke tijden rondzingen in de hoofden van bestuurders en toezichthouders van woningcorporaties.

Vannimwegen ontwikkelde een stresstest voor woningcorporaties om in een oogopslag een antwoord op deze vragen te geven en eventuele knelpunten bloot te leggen. Een eerste analyse wordt uitgevoerd op basis van reeds beschikbare informatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De resultaten van die analyse spreken we graag vrijblijvend met u door, samen met oplossingsrichtingen voor eventueel geconstateerde knelpunten. Het resultaat vormt een belangrijke voedingsbodem voor een herijking van het beleidsplan, risicomanagement en strategisch voorraadbeleid van uw organisatie.

Bent u geïnteresseerd in de analyse voor uw organisatie ? Neem dan contact op met Erwin Beltman voor het maken van een afspraak.

Van minderen naar meren

Woningcorporaties zitten in een neerwaartse spiraal. Diverse grepen in de kas, een teruglopende financieringscapaciteit en een recessie hebben ervoor gezorgd dat fraaie ambities uit het recente verleden fors naar beneden zijn bijgesteld. Dat is jammer omdat de mogelijkheden om te blijven investeren nog lang niet zijn uitgeput. De uitdaging ligt in het vinden van de juiste afstelling van de financiële motor om dat weer mogelijk te maken.

Een korte vakantie in de Belgische Ardennen gaf mij het voorbeeld waarnaar ik op zoek was om dit te verduidelijken. We sliepen in een eeuwenoude watermolen die was omgetoverd tot een fraai hotel. Achter de oorspronkelijke watermolen lag een hooggelegen meertje dat via een kanaaltje overliep in een lagergelegen meer. In het kanaaltje was het rad gebouwd dat de molen draaiende moest houden. Dat eeuwenoude mechanisme is het mechanisme dat in corporatieland voor een herleving van oude ambities zou moeten zorgen.

Het hooggelegen meer is in corporatieland goed gevuld en bevat een enorme voorraad aan betaalbare huurwoningen. Door op een goed gedoseerde manier woningen door het kanaal naar het lagergelegen meer met koopwoningen te laten stromen komt het rad weer in beweging. Door het water niet door te laten stromen maar vast te houden in een meer is het mogelijk om ook dat meer in te zetten in het kader van de doelstellingen van beleid. Slimme VvE en VvB constructies maken dat mogelijk. Het onderste meer biedt onder andere ruimte voor het bedienen van de middeninkomens die anders buiten de boot dreigen te vallen.

Het vak van molenaar is een oud ambacht. Als de sluizen niet op tijd open worden gezet dreigt het bovenste meer te overstromen. Worden de sluizen te ver geopend dan droogt het bovenste meer vroegtijdig op. Een goede molenaar zorgt voor een juiste balans om niet alleen vandaag en morgen maar ook in de jaren die nog komen de molen draaiende te houden. Ik sta open voor discussies met bestuurders die zich het ambacht eigen willen maken !!

Jachtseizoen

Het is alweer oktober, de maand waarin traditioneel het jachtseizoen wordt geopend. Ook in corporatieland gaat het jachtseizoen onverminderd door. Het betreft in dit geval de jacht op financieringsruimte. Bezuinigingen op de kosten van werkapparaat en onderhoud, het verhogen van (streef)huren en het verkopen van woningen vormen de munitie waarmee de prooi moet worden binnengehaald. Die prooi bestaat uit (extra) financieringsruimte om de belangrijke taken die corporaties voor zichzelf zien weggelegd te kunnen blijven vervullen.

Helaas zie ik in de praktijk dat er veel met hagel wordt geschoten met een suboptimaal resultaat als gevolg. De kosten van het werkapparaat worden inderdaad teruggedrongen maar dat gaat al snel ten koste van de mogelijkheid om adequaat te kunnen blijven functioneren in een veranderende omgeving. Huurprijzen worden generiek opgetrokken naar niveau’s tussen 80% en 100% van de maximaal redelijke huur. De consequenties die dat heeft voor de betaalbaarheid voor de doelgroepen van beleid blijft daarbij echter vaak onderbelicht terwijl gezien de nieuwe richtlijnen naar aanleiding van het “Brussel-dossier” en de verwachtte afbouw van de huurtoeslag mag worden verwacht dat de behoefte aan echt goedkope woningen toe zal nemen. Tenslotte lijkt ook bij verkoop de financiële onderbouwing vaak de boventoon te voeren waardoor in mijn ogen niet altijd de juiste woningen voor verkoop worden aangeboden.

Het is een groot goed dat corporaties zich tot het uiterste inspannen om hun ambities zoveel mogelijk overeind te houden. Het is alleen jammer dat de oplossingen die worden gekozen vaak onvoldoende in balans zijn. Financiële argumenten krijgen de overhand en zetten de volkshuisvestelijke ambities onnodig onder druk. Het is belangrijk dat de balans snel wordt hervonden om te voorkomen dat ook in corporatieland de jachtmaand overgaat in de slachtmaand, met de spreekwoordelijke kip met de gouden eieren als hoofdgerecht !!

Wakker worden !!

Woningplattegronden zijn te klein, stenen beginnen uit de gevel te vallen en in energetisch opzicht is het een drama. Een typische situatie zoals we die nog vaak aantreffen daar waar het wijken betreft die stammen uit het begin van de jaren ’60 of daarvoor. De problematiek wordt onderkend door de corporatie, als eigenaar van de betreffende woningen. Voortvarend gaat men aan de slag met het maken van plannen om van de wijk in kwestie weer iets moois te maken.

Exact deze situatie trof ik begin deze week weer aan in een gesprek met het bestuur van een kleinere woningcorporatie in den lande. Men had niet stilgezeten en trots kwamen fraaie boekwerkjes met verkavelingsstudies op tafel. Naar aanleiding van die studies werd binnen de corporatie inmiddels stevig gediscussieerd over de wijze waarop de wijk in de nieuwe situatie moest worden ontsloten en tegen welk huurniveau de geplande nieuwbouw moest worden aangeboden.

Door het enthousiasme waarmee men begon te vertellen kostte het mij moeite om de mensen uit hun droom te halen door ze te wijzen op een aantal stappen die men in mijn ogen vergeten was te zetten. Ondanks het feit dat de corporatie in solvabiliteitstermen over een prima uitgangspositie beschikt moest ik helaas constateren dat de financierbaarheid van de plannen tot grote problemen zou leiden. Bovendien was men bij de planvorming tot nu toe voorbijgegaan aan een aantal recente ontwikkelingen inzake regelgeving en rijksbeleid.

De financiële marges waarbinnen woningcorporaties hun opgave moeten realiseren worden krapper. Dat betekent dat de fraaie dingen die ze de afgelopen decennia hebben laten zien niet meer per definitie tot de mogelijkheden behoren. Meer dan in het verleden zullen keuzes gemaakt moeten worden. Een heldere visie op een toekomstbestendig verdienmodel is daarbij onontbeerlijk om problemen zoals hiervoor beschreven te voorkomen. Niet voor niets waarschuwde ik eerder in mijn blog al voor het gevaar van een maatschappelijk faillissement van woningcorporaties. Hoog tijd om wakker te worden en vanuit een reëel beeld te gaan werken aan een fraaie toekomst !

Nieuw financieel dashboard operationeel

Enige tijd geleden schreef ik in mijn blog over een dreigend maatschappelijk faillissement voor woningcorporaties. Onvoldoende aandacht voor de beleggingsfunctie van het eigen vermogen is hiervan een belangrijke oorzaak. Om het zicht op deze functie van het eigen vermogen te verbeteren is de afgelopen maanden hard gewerkt aan een nieuw financieel dashboard voor corporaties.

Het nieuwe dashboard maakt de financiële positie van corporaties transparant vanuit verschillende invalshoeken. Dat maakt het mogelijk om onder andere de volgende belangrijke vragen te beantwoorden:

·    Biedt de financiële positie zowel op de korte als lange termijn de mogelijkheid om invulling te (blijven) geven aan de activiteiten die passen bij de missie van de organisatie ?

·    Is de vermogenspositie stevig genoeg om risico’s waarmee de organisatie wordt geconfronteerd het hoofd te bieden ?

·    Blijft het mogelijk om middelen aan te trekken voor het financieren van de huidige en toekomstige activiteiten van de organisatie ?

Het dashboard maakt duidelijk wat de effecten zijn van het gevoerde beleid en laat zien wat de gevolgen zijn van eventuele wijzigingen in dat beleid. De gevolgen van gemaakte keuzes worden daartoe vanuit de drie geschetste perspectieven in beeld gebracht.

Beleggingsperspectief
Door de omvang van het beschikbare eigen vermogen te toetsen aan de minimaal noodzakelijke omvang, bezien vanuit de beleggingsfunctie van het vermogen, ontstaat inzicht in de bestedingsruimte.

Financieringsperspectief
Door de operationele cashflow en interest coverage ratio te monitoren ontstaat inzicht in de financierbaarheid van het geformuleerde beleid.



Risico-perspectief
En door de gevoeligheid van kasstromen voor een aantal omgevingsvariabelen zichtbaar te maken komen risico's in beeld. 



Corporaties zouden er verstandig aan doen met al deze elementen rekening te houden bij het opstellen van een nieuw ondernemingsplan of een aanpassing in het strategisch voorraadbeleid. 

Verfrissende inzichten

Net voor de vakantieperiode werden wij van Loods570 benaderd door twee enthousiaste dames met de vraag of wij onze loods open wilden stellen voor hun initiatief genaamd “Coworkfriday”. Gezien het enthousiasme dat beiden uitstraalden en onze wens om de loods meer open te stellen lag het antwoord voor de hand.

Afgelopen vrijdag was het dan zover. Wat en wie we precies moesten verwachten was nog een grote verrassing. Tot ons genoegen kwamen de eerste mensen al snel binnen. Vogels van verschillend pluimage, variërend van fietskoerier tot IT-er. Wat ze deelden was hun enthousiasme om leuke dingen op te pakken en elkaar daarbij zoveel mogelijk te ondersteunen.

Tijdens de gezamenlijke lunch werden wij in de gelegenheid gesteld om een vraagstuk aan de groep voor te leggen. Wij vroegen input om onze wens van meer openheid kracht bij te kunnen zetten. In slechts een half uurtje tijd werden we overladen met leuke, creatieve ideeën om deze wens vorm te geven.

De kracht van het concept zit hem wat mij betreft in de eenvoud. Een groep mensen zoekt een plek buiten de eigen werkomgeving om daar een dag te werken. Door de samenstelling van de groep leidt dit tot toevallige onderlinge ontmoetingen, bloeien creatieve ideeën op etc. En dat alles terwijl iedereen in beginsel gewoon met zijn eigen werkzaamheden bezig is.

Naast de voorbereiding van de pitch is er weinig nodig om e.e.a. vorm te geven. Het gaat slechts om het vinden van een geschikte ruimte met toegang tot het internet (en heel veel stopcontacten), het voorbereiden van een eenvoudige lunch en natuurlijk de borrel na afloop.

Een leuk idee dus dat, eventueel in een wat aangepaste vorm, op veel meer plekken tot verfrissende inzichten kan leiden. Kijk voor meer informatie over coworkfriday vooral ook eens op de website www.coworkfriday.nl.

Saskia en Geesje bedankt !!

Quick scan maatschappelijk vastgoed krijgt vorm

Samen met een assetmanager van een grote Nederlandse gemeente is Vannimwegen gestart met de ontwikkeling van een quick scan voor de vastgoedportefeuille. De scan moet op eenvoudige wijze inzichtelijk maken welke onderdelen van de portefeuille op korte termijn aandacht vragen. Objecten worden gescoord op een aantal kenmerken op grond waarvan voor elk object een totaalscore wordt bepaald. Afhankelijk van die totaalscore krijgt het object het label rood (directe actie noodzakelijk), oranje (nader onderzoek wenselijk) of groen (vooralsnog geen actie noodzakelijk). In een oogopslag wordt op deze manier duidelijk op welke objecten de aandacht zich moet richten om de prestaties van de portefeuille als geheel te optimaliseren.

De scores die aan de objecten worden toegekend worden geregistreerd in een database die om te beginnen is gevuld met een aantal basisgegevens van de onderscheiden objecten. De basisgegevens zelf worden ingelezen vanuit het primaire registratiesysteem van de gemeente.

Naast de scores kunnen in de database ook notities en koppelingen naar relevante documenten worden vastgelegd. Door de database te koppelen aan een mobiele telefoon of tablet kunnen gegevens bovendien ook op locatie worden bijgewerkt.

Is er toekomst voor de herstructurering ?

De gouden tijden voor woningcorporaties lijken voorbij. Een aantal ingrijpende maatregelen heeft de financieringscapaciteit van corporaties aangetast. Pogingen om nieuwe initiatieven intern te financieren door verkoop van bestaande woningen sneuvelen door de crisis op de woningmarkt. Veel herstructureringstrajecten zijn het kind van de rekening.

De oorsprong van veel van die trajecten is terug te leiden naar het eind van de vorige of het begin van deze eeuw. Door een integrale aanpak zouden probleemwijken moeten worden omgetoverd tot “krachtwijken”. In fysiek opzicht bestond de integraliteit van de aanpak veelal uit sloop van de bestaande buurt of wijk om er vervolgens een betere wijk voor terug te bouwen. Dat met het slopen van de bestaande woningen en infrastructuur veel waarde verloren ging en de nieuwbouw ook nog eens gepaard ging met forse onrendabele investeringen werd grotendeels opgevangen door een beroep te doen op de vermogens en financieringscapaciteit van de bij het proces betrokken corporaties. Corporaties die daartoe in staat waren door onder andere een stevige vermogenspositie en gunstige financieringscondities onder borgstelling van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Leningen konden worden geborgd op basis van lange termijn exploitatieverwachtingen. Door het inrekenen van toekomstige huurverhogingen kon een aanzienlijk deel van de benodigde financiering onder garantie van het WSW worden aangetrokken. Enkele jaren geleden is er einde gekomen aan deze ruimhartige invulling van de financierruimte voor woningcorporaties. Niet langer werd gekeken naar de lange termijn exploitatieverwachting van het onroerend goed maar naar het exploitatieperspectief op korte termijn. Het uitgangspunt daarbij werd dat corporaties in beginsel op basis van de netto kasstroom uit de operationele bedrijfsvoering in staat moeten zijn om op jaarbasis 2% van het saldo van de uitstaande leningportefeuille af te lossen (aflossingsfictie).

Corporaties die stonden voor een relatief grote (her)ontwikkelingsopgave kwamen door deze wijziging in de problemen. De netto kasstroom van een (her)ontwikkelde huurwoning is bijna per definitie negatief gedurende de eerste decennia van de exploitatie. Een eenvoudig voorbeeld kan dit verduidelijken. Bij een investering van 150.000 euro voor een nieuwe woning bedraagt alleen de rentelast al 7.500 euro per jaar (op basis van een financieringsrente van 5%). Daar komen de kosten in verband met uitgaven voor onderhoud, beheer, belastingen en verzekeringen nog bij. Als we hiervoor uitgaan van in totaal 2.500 euro bedragen de totale kosten op jaarbasis 10.000 euro. Bij een aanvangshuur van 550 euro per maand blijven de inkomsten in het eerste jaar van de exploitatie steken op slechts 6.600 euro. Per saldo is er dus sprake van een tekort van bijna 3.500 euro per nieuw te realiseren woning. Daar komt bij dat rekening moet worden gehouden met een verhoging van de aflossingsfictie met 3.000 euro (2% van 150.000). Om het benodigde bedrag te kunnen financieren zal het exploitatiesaldo uit het bestaande woningbezit voldoende ruimte op moeten leveren om het negatieve saldo op nieuwe woningen op te kunnen vangen. In situaties waarin nieuwbouw en herontwikkeling beperkt blijven tot enkele procenten van de bestaande portefeuille zal dit bijna nooit problemen opleveren. Stijgt de ontwikkelopgave tot enkele tientallen procenten van de bestaande portefeuille dan leidt dit mechanisme in de praktijk al snel tot problemen.

Dat laatste is aan de orde in een groot deel van de middelgrote en grote steden in den lande. Een belangrijk deel van het bezit van corporaties in die steden is te vinden in wijken die op korte termijn aandacht vragen. Integrale herontwikkeling is voor de corporaties in kwestie niet meer te financieren. Dat betekent dat nagedacht moet worden over andersoortige oplossingen om de problematiek in dergelijke wijken te bestrijden.

Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn:

• Gericht ingrijpen daar waar het niet anders kan en beter gebruik maken van de waarde die nog in de wijk aanwezig is.
• Door slimme constructies eigenaren en bewoners intensiever betrekken bij het doorvoeren van verbeteringen in de wijk.
• Zoeken naar mogelijkheden om de financieringscapaciteit van corporaties op te rekken. Een initiatief vanuit bijvoorbeeld de G32 om dit probleem breed op de kaart te zetten zou daar een belangrijke bijdrage aan kunnen leveren.

Als rekening wordt gehouden met de hiervoor genoemde punten zullen er zeker mogelijkheden blijven om herstructureringsopgaven tot een goed einde te brengen. Integrale herstructureringen zoals in het verleden op vele plaatsen ingezet zullen echter tot het verleden gaan behoren. Op die plekken waar in het verleden neergelegde ambities nog niet zijn gerealiseerd moeten plannen ingrijpend worden aangepast. Het herijken van oorspronkelijke uitgangspunten in het licht van de nieuwe werkelijkheid zal veel energie en begrip vragen van alle bij het proces betrokken partijen.

Woningcorporaties: Hoe staat het met uw dekkingsgraad ?

Net zoals pensioenfondsen doen woningcorporaties uitkeringen vanuit het rendement dat zij maken op het belegde vermogen. Die uitkeringen zijn veelal terug te herleiden op de prestatievelden die in het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn gedefinieerd.

Pensioenfondsen laten door het in beeld brengen van de dekkingsgraad zien in hoeverre zij in staat zijn om vanuit het belegde vermogen nu en in de toekomst gelden uit te blijven keren aan de verzekerden. Ook voor woningcorporaties is het interessant om te weten in hoeverre zij in staat zijn en blijven om middelen uit te keren in het kader van hun maatschappelijke taakopvatting. Helaas ontbreekt het tot op heden aan een definitie van een dekkingsgraad voor woningcorporaties.

Ik ben op zoek naar enthousiaste corporaties die bij willen dragen aan het ontwikkelen van zo’n maatstaf. Een ware uitdaging lijkt mij. Wie denkt er met mij mee ?

Maatschappelijk faillissement dreigt voor woningcorporaties

Woningcorporaties teren snel in op het beschikbare eigen vermogen. Deels wordt dit veroorzaakt door eigen ambities voor de korte en middellange termijn. Anderzijds zijn externe maatregelen debet aan het versneld interen op beschikbare reserves. Door bezuinigingsoperaties en aanscherping van het beleid blijft het gros van de corporaties tot op heden voldoen aan de eisen die door de sectorinstituten worden gesteld om in aanmerking te blijven komen voor garantiestellingen voor nieuwe leningen en een positief oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Vergeten wordt echter dat toekomstige uitgaven in het kader van de prestatievelden die in het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn omschreven mogelijk gemaakt moeten worden uit het rendement op het geïnvesteerde eigen vermogen. Om ook in de toekomst in volkshuisvestelijk opzicht een belangrijke rol te blijven spelen zal het eigen vermogen voldoende omvangrijk moeten zijn en blijven om de wenselijk geachte investeringen in de volkshuisvesting vanuit het rendement op dat vermogen te blijven bekostigen.

Het vinden van een balans tussen de korte termijn ambities enerzijds en het kritisch bewaken van omvang van en het rendement op het eigen vermogen moeten ervoor zorgen dat corporaties niet alleen voor de korte maar ook voor de lange termijn een rol van betekenis kunnen blijven spelen. Daarvoor is meer nodig dan het voldoen aan de eisen die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting aan de financiële huishouding worden gesteld. Mocht dat worden vergeten dan dreigt marginalisering van de maatschappelijke rol van woningcorporaties.