Liverpool in de vlucht naar voren

Mersey river, The Cavern club, Penny Lane .... Plekken in Liverpool die bij velen tot de verbeelding zullen spreken. De nieuwe bekendheid die de stad in de jaren ’60 verkreeg door de wijze waarop zij werd bezongen in de nummers van haar bekendste zonen, de Beatles, bood echter geen oplossing voor de problemen waarmee de stad te kampen had. De eens zo majestueuze stad was haar glans verloren.

De teloorgang van Liverpool als haven- en industriestad ging gepaard met een enorme bevolkingskrimp. De gevolgen daarvan laten zich raden: Toenemende leegstand en verpaupering van de stad. Om het tij te keren is in de loop van de jaren ’90 een even ambitieus als kostbaar investeringsprogramma ontwikkeld. Een nieuw stadshart en herontwikkeling van het oude havengebied moesten de stad weer tot leven wekken. Dat alles gecombineerd met een intensief programma om ook de sociale problematiek in de omliggende wijken het hoofd te bieden.

Tijdens een studiereis met Vannimwegen in 2006 kregen we het beeld gepresenteerd van een stad in ontwikkeling. De aanpak was in volle gang en het stadshart was een grote bouwput. Nu, 5 jaar later was ik benieuwd hoe de stad zich verder zou hebben ontwikkeld. Omdat de stad op slechts een uurtje vliegen van Schiphol ligt was een nieuw bezoek snel en eenvoudig in te plannen.

Het moderne stadshart bleek zo goed als klaar met als kroon op het werk een spectaculair nieuw museum in het oude havengebied. De stad leek dankzij de inspanningen, zowel overdag als ’s avonds, weer tot leven te zijn gekomen. Duidelijk werd echter ook dat de stad nog een lange weg heeft te gaan. Verspreid over de stad waren nog rotte plekken waar te nemen met gebouwen die duidelijk aan het verkrotten waren. Ik ben benieuwd of de nieuwe dynamiek waarnaar de stad op zoek is voldoende basis biedt om ook die laatste knelpunten op te kunnen lossen.

Liverpool blijft een stad van vele gezichten en dat maakt het meer dan de moeite waard om de stad met een bezoek te vereren. Een boeiende mix van oude en nieuwe architectuur, fraaie musea en een sprankelend uitgaansleven vormen daarvoor de basis. Voor diegenen die zijn geïnteresseerd in fraaie voorbeelden van herontwikkeld industrieel erfgoed zijn de projecten van Urban Splash een aanrader. Op hun website (www.urbansplash.co.uk) zijn interessante voorbeelden te vinden.

Ik ben benieuwd waar de stad staat over nog eens 5 jaar en ben dan ook zeker van plan rond die tijd nog eens terug te gaan.

De onrendabele top voorbij

Het was nog in mijn NWR-tijd dat collega Mario in onze afdelingsrubriek in het fameuze Woningraad Magazine aandacht besteedde aan het gebruik van rendementsverwachtingen bij investeringsafwegingen. De exacte titel kan ik mij niet herinneren maar wat mij al die jaren is bijgebleven is de tekst “BARstens interessant of NARigheid”. Het was een eerste aanzet naar een meer rendementsgerichte benadering, in een tijd waarin het fenomeen “onrendabele top” al stevig verankerd was in corporatieland. Inmiddels zijn we bijna 20 jaar verder en moet ik constateren dat de onrendabele top nog steeds de boventoon voert bij investeringsanalyses…. en dat is jammer !!

Nog bijna wekelijks komen vragen langs als “Hoe hoog mag de onrendabele top zijn ?”, “Moet ik de grens voor de onrendabele top verhogen van € 50.000 naar € 70.000 per woning ?” of “Hoe hoog mag de onrendabele top zijn bij een investering in maatschappelijk vastgoed ?”. Vragen die moeilijk te beantwoorden zijn omdat de wijze waarop de methodiek wordt gebruikt enkele belangrijke nadelen kent. Wat mij betreft zijn het ontbreken van een risicomaatstaf en de onvergelijkbaarheid van eenheden de belangrijkste. Om met dat laatste te beginnen: Onzelfstandige eenheden zijn moeilijk te vergelijken met zelfstandige eenheden en grondgebonden woningen moeilijk met gestapelde eenheden. En over hoeveel eenheden praat je bij een investering in maatschappelijk vastgoed ?

Vanuit de beleggingsleer is verder bekend dat risico en rendement(seisen) onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Gezien het feit dat het vastgoed waarin wordt geïnvesteerd ook een beleggingsfunctie vertegenwoordigt en bovendien het thema risicomanagement bij de meeste corporaties hoog op de agenda staat is het vreemd dat verschillen in risicoperspectief veelal geen rol spelen in de afweging die wordt gemaakt.

Een oplossing voor de hiervoor gesignaleerde knelpunten is snel gevonden door het verwachtte rendement op een investering centraal te stellen in plaats van de onrendabele top. Voor wat betreft de rendementseisen die aan investeringen worden gesteld is dan primair ‘de markt’ de referentie. Afhankelijk van het segment waarin wordt geïnvesteerd kan een rendementsoffer ten opzichte van een marktconform rendement worden geaccepteerd. Per segment zal daartoe moeten worden vastgesteld welk offer men bereid is te brengen. De segmenten die worden onderscheiden en de acceptabel geachtte rendementsoffers vormen de rendementsmatrix waaraan elk investeringsvoorstel vervolgens wordt getoetst.

Ingewikkeld ? …. Helemaal niet ! Het rendement op een investering wordt berekend op basis van exact dezelfde onderleggers die worden gebruikt voor het berekenen van de onrendabele top. Dat betekent dat op dit punt kan worden volstaan met een stevige discussie over de te hanteren parameters. Voor het vaststellen van marktconforme rendementen zijn - onder andere door de introductie van de Aedex benchmark - prima toepasbare methodieken ontwikkeld in samenspraak met enkele gerenommeerde taxateurs. Wat resteert is de vraag hoe groot het rendementsoffer mag zijn. Dat is een keuze die alleen de corporatie zelf moet maken. Belangrijk daarbij is dat onder aan de streep het rendement op de vastgoedportefeuille toereikend blijft om de financiële- en maatschappelijke continuïteit van de organisatie te kunnen waarborgen.

Stresstest legt zwakke plekken bloot !!

Wat betekent een nieuwe (huurtoeslag)heffing voor onze investeringskracht ? Hoe gevoelig zijn we voor macro-economische ontwikkelingen ? Kunnen we op grond van onze financiële positie ook op lange termijn de rol(len) blijven spelen die we wenselijk achten ? Zomaar een aantal vragen die in deze moeilijke tijden rondzingen in de hoofden van bestuurders en toezichthouders van woningcorporaties.

Vannimwegen ontwikkelde een stresstest voor woningcorporaties om in een oogopslag een antwoord op deze vragen te geven en eventuele knelpunten bloot te leggen. Een eerste analyse wordt uitgevoerd op basis van reeds beschikbare informatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De resultaten van die analyse spreken we graag vrijblijvend met u door, samen met oplossingsrichtingen voor eventueel geconstateerde knelpunten. Het resultaat vormt een belangrijke voedingsbodem voor een herijking van het beleidsplan, risicomanagement en strategisch voorraadbeleid van uw organisatie.

Bent u geïnteresseerd in de analyse voor uw organisatie ? Neem dan contact op met Erwin Beltman voor het maken van een afspraak.

Van minderen naar meren

Woningcorporaties zitten in een neerwaartse spiraal. Diverse grepen in de kas, een teruglopende financieringscapaciteit en een recessie hebben ervoor gezorgd dat fraaie ambities uit het recente verleden fors naar beneden zijn bijgesteld. Dat is jammer omdat de mogelijkheden om te blijven investeren nog lang niet zijn uitgeput. De uitdaging ligt in het vinden van de juiste afstelling van de financiële motor om dat weer mogelijk te maken.

Een korte vakantie in de Belgische Ardennen gaf mij het voorbeeld waarnaar ik op zoek was om dit te verduidelijken. We sliepen in een eeuwenoude watermolen die was omgetoverd tot een fraai hotel. Achter de oorspronkelijke watermolen lag een hooggelegen meertje dat via een kanaaltje overliep in een lagergelegen meer. In het kanaaltje was het rad gebouwd dat de molen draaiende moest houden. Dat eeuwenoude mechanisme is het mechanisme dat in corporatieland voor een herleving van oude ambities zou moeten zorgen.

Het hooggelegen meer is in corporatieland goed gevuld en bevat een enorme voorraad aan betaalbare huurwoningen. Door op een goed gedoseerde manier woningen door het kanaal naar het lagergelegen meer met koopwoningen te laten stromen komt het rad weer in beweging. Door het water niet door te laten stromen maar vast te houden in een meer is het mogelijk om ook dat meer in te zetten in het kader van de doelstellingen van beleid. Slimme VvE en VvB constructies maken dat mogelijk. Het onderste meer biedt onder andere ruimte voor het bedienen van de middeninkomens die anders buiten de boot dreigen te vallen.

Het vak van molenaar is een oud ambacht. Als de sluizen niet op tijd open worden gezet dreigt het bovenste meer te overstromen. Worden de sluizen te ver geopend dan droogt het bovenste meer vroegtijdig op. Een goede molenaar zorgt voor een juiste balans om niet alleen vandaag en morgen maar ook in de jaren die nog komen de molen draaiende te houden. Ik sta open voor discussies met bestuurders die zich het ambacht eigen willen maken !!

Jachtseizoen

Het is alweer oktober, de maand waarin traditioneel het jachtseizoen wordt geopend. Ook in corporatieland gaat het jachtseizoen onverminderd door. Het betreft in dit geval de jacht op financieringsruimte. Bezuinigingen op de kosten van werkapparaat en onderhoud, het verhogen van (streef)huren en het verkopen van woningen vormen de munitie waarmee de prooi moet worden binnengehaald. Die prooi bestaat uit (extra) financieringsruimte om de belangrijke taken die corporaties voor zichzelf zien weggelegd te kunnen blijven vervullen.

Helaas zie ik in de praktijk dat er veel met hagel wordt geschoten met een suboptimaal resultaat als gevolg. De kosten van het werkapparaat worden inderdaad teruggedrongen maar dat gaat al snel ten koste van de mogelijkheid om adequaat te kunnen blijven functioneren in een veranderende omgeving. Huurprijzen worden generiek opgetrokken naar niveau’s tussen 80% en 100% van de maximaal redelijke huur. De consequenties die dat heeft voor de betaalbaarheid voor de doelgroepen van beleid blijft daarbij echter vaak onderbelicht terwijl gezien de nieuwe richtlijnen naar aanleiding van het “Brussel-dossier” en de verwachtte afbouw van de huurtoeslag mag worden verwacht dat de behoefte aan echt goedkope woningen toe zal nemen. Tenslotte lijkt ook bij verkoop de financiële onderbouwing vaak de boventoon te voeren waardoor in mijn ogen niet altijd de juiste woningen voor verkoop worden aangeboden.

Het is een groot goed dat corporaties zich tot het uiterste inspannen om hun ambities zoveel mogelijk overeind te houden. Het is alleen jammer dat de oplossingen die worden gekozen vaak onvoldoende in balans zijn. Financiële argumenten krijgen de overhand en zetten de volkshuisvestelijke ambities onnodig onder druk. Het is belangrijk dat de balans snel wordt hervonden om te voorkomen dat ook in corporatieland de jachtmaand overgaat in de slachtmaand, met de spreekwoordelijke kip met de gouden eieren als hoofdgerecht !!

Wakker worden !!

Woningplattegronden zijn te klein, stenen beginnen uit de gevel te vallen en in energetisch opzicht is het een drama. Een typische situatie zoals we die nog vaak aantreffen daar waar het wijken betreft die stammen uit het begin van de jaren ’60 of daarvoor. De problematiek wordt onderkend door de corporatie, als eigenaar van de betreffende woningen. Voortvarend gaat men aan de slag met het maken van plannen om van de wijk in kwestie weer iets moois te maken.

Exact deze situatie trof ik begin deze week weer aan in een gesprek met het bestuur van een kleinere woningcorporatie in den lande. Men had niet stilgezeten en trots kwamen fraaie boekwerkjes met verkavelingsstudies op tafel. Naar aanleiding van die studies werd binnen de corporatie inmiddels stevig gediscussieerd over de wijze waarop de wijk in de nieuwe situatie moest worden ontsloten en tegen welk huurniveau de geplande nieuwbouw moest worden aangeboden.

Door het enthousiasme waarmee men begon te vertellen kostte het mij moeite om de mensen uit hun droom te halen door ze te wijzen op een aantal stappen die men in mijn ogen vergeten was te zetten. Ondanks het feit dat de corporatie in solvabiliteitstermen over een prima uitgangspositie beschikt moest ik helaas constateren dat de financierbaarheid van de plannen tot grote problemen zou leiden. Bovendien was men bij de planvorming tot nu toe voorbijgegaan aan een aantal recente ontwikkelingen inzake regelgeving en rijksbeleid.

De financiële marges waarbinnen woningcorporaties hun opgave moeten realiseren worden krapper. Dat betekent dat de fraaie dingen die ze de afgelopen decennia hebben laten zien niet meer per definitie tot de mogelijkheden behoren. Meer dan in het verleden zullen keuzes gemaakt moeten worden. Een heldere visie op een toekomstbestendig verdienmodel is daarbij onontbeerlijk om problemen zoals hiervoor beschreven te voorkomen. Niet voor niets waarschuwde ik eerder in mijn blog al voor het gevaar van een maatschappelijk faillissement van woningcorporaties. Hoog tijd om wakker te worden en vanuit een reëel beeld te gaan werken aan een fraaie toekomst !