Naar een toekomstbestendig ondernemingsplan

Vorige week zette Sinterklaas weer voet op Nederlandse bodem. Hoog tijd om de verlanglijstjes weer op te stellen. Ondanks de crisis is ieders verwachting dat de Sint weer genereus zal zijn bij het uitdelen van cadeautjes. Zou de beste Sint dan niet te leiden hebben gehad onder de economische crisis ?

Bij Sinterklaas moet ik altijd denken aan woningcorporaties (dat zal wel beroepsdeformatie zijn). Jaar in jaar uit delen corporaties cadeautjes uit aan een grote verscheidenheid aan personen en instellingen in den lande. En dat is een groot goed waar we best trots op mogen zijn !!

Maar …… we moeten ons realiseren dat, in tegenstelling tot de Sint, de middelen waarover corporaties kunnen beschikken beperkt zijn en onder druk van een aantal ontwikkelingen sterk teruglopen. Dat betekent dat woningcorporaties steeds kritischer zouden moeten kijken naar de manier waarop middelen worden aangewend.

De confrontatie tussen de schaarse beschikbaarheid van middelen aan de ene kant en enorme ambities aan de andere kant zou moeten leiden tot duidelijke keuzes. Het maken van keuzes betekent dat je niet alleen duidelijk maakt wat je nog wel doet maar ook wat je niet meer zult doen. Helaas ontbreekt het in het gemiddelde ondernemingsplan aan dergelijke, scherp geformuleerde keuzes. Door het ontbreken van een heldere visie op een toekomstbestendig verdienmodel lijkt de noodzaak tot het maken daarvan onvoldoende door te dringen.

En dat is jammer want helaas ……. de corporaties zijn Sinterklaas niet !!

De VvE als verbindend element

Woningcorporaties verkopen steeds meer woningen. In veel situaties gaat verkoop gepaard met het oprichten van VvE’s. Hoewel het VvE-beheer daardoor meer aandacht vraagt dan voorheen zijn veel organisaties daar nog niet op ingericht. En dat is jammer ….. want de VvE is voor woningcorporaties een interessant vehikel, mits men de beschikking heeft over een deugdelijk beleid ten aanzien van VvE’s en een daarop ingerichte organisatie.

Een woning die wordt verkocht gaat niet per definitie ten koste van de mogelijkheden van de corporatie om uitvoering te geven aan de primaire taken die zij voor zichzelf ziet weggelegd. De woning zelf blijft na de eigendomsoverdracht bestaan en zal veelal ook bereikbaar blijven voor de primaire doelgroepen van beleid. Door een slimme inzet van middelen in relatie tot VvE’s kunnen woningcorporaties een bijdrage blijven leveren aan doelstellingen op het terrein van betaalbaarheid, kwaliteit en leefbaarheid. De effectiviteit van het beschikbaar gestelde vermogen zal daarbij vaak groter blijken te zijn dan in een ‘reguliere’ verhuursetting het geval is.

Als sprake is van een deugdelijk beleid zal ook de angst voor het verliezen van een meerderheidsbelang ongegrond blijken. Voor een goede interactie met de omgeving is het wellicht zelfs wenselijk om te opereren vanuit een minderheidsbelang. Het dwingt je als corporatie tot het maken van heldere keuzes die zijn uit te leggen binnen de VvE en niet vanuit een machtspositie worden afgedwongen.

Meer dan kommer en kwel

Als we de berichten in de media moeten geloven is het niets dan kommer en kwel bij de corporaties. Ik betrapte mijzelf erop in mijn blog dit beeld te versterken. Gebruikte terminologie als “dekkingsgraad”, “stresstest”, “maatschappelijk faillissement” hebben een negatieve lading. Kern van de boodschap is echter telkens dat dreigende problemen tijdig moeten worden afgewend om de toekomst van de corporaties veilig te stellen.

De resultaten van de stresstest laten bij veel corporaties zien dat bij voortzetting van het in het verleden gevoerde beleid de mogelijkheden om te blijven investeren snel afnemen. De daaropvolgende gesprekken maken echter ook duidelijk dat door een aantal gerichte bijstellingen in dat beleid veel meer mogelijk blijft dan gedacht. Wat verder opvalt tijdens al die gesprekken is de wil om tegen de verdrukking in grootse prestaties te blijven leveren. Die houding maakt de corporatiesector in mijn ogen uniek en dat is iets wat we moeten koesteren !!   ..... ik wou het maar even gezegd hebben.