Met het van kracht worden van de gewijzigde richtlijn RJ645
is de manier waarop in de jaarrekening invulling wordt gegeven aan het begrip
actuele waarde gewijzigd. Corporaties die hun bezit wensen te waarderen op
actuele waarde zullen een splitsing aan moeten brengen tussen bezit dat als
bedrijfsmiddel wordt getypeerd en bezit dat wordt gekwalificeerd als
beleggingsvastgoed.
Voor de eerste categorie kan de inmiddels bekende
bedrijfswaarde de grondslag blijven, al wijzigt de manier waarop deze wordt
vastgesteld en verwerkt wel. Voor de laatste categorie wordt de bedrijfswaarde
vervangen door de marktwaarde.
Het belang van een goed inzicht in de marktwaarde van het
bezit is daarmee wederom toegenomen. Deelnemers aan de corporatievastgoedindex
Aedex maakten enkele jaren geleden al kennis met het begrip en bij de
inrichting van zaken als vastgoedbeleid en rendementssturing deed het ook al
schoorvoetend zijn intrede.
Ervaring leert echter dat het vaststellen van de marktwaarde
van corporatiebezit niet altijd een eenvoudige zaak is. De problemen worden
voor een belangrijk deel veroorzaakt door het ontbreken van een voldoende
transparante markt voor de specifieke vastgoedobjecten van woningcorporaties.
Bij het ontbreken van een markt kan de marktwaarde worden
bepaald door toekomstige cashflows te prognosticeren en te waarderen, uitgaande
van een marktconforme rendementseis. De methodiek heeft rekenkundig veel weg
van een traditionele bedrijfswaardeberekening maar in de uitwerking wordt daar
op essentiële punten van afgeweken. De belangrijkste afwijking heeft te maken
met een ander vertrekpunt, te weten waardemaximalisatie, los van de
bedrijfsdoelstellingen van de eigen organisatie. Bij het vaststellen van de
marktwaarde staat dus niet de vraag centraal wat de toegevoegde waarde voor de
eigen organisatie is maar wat ‘de markt’ bereid is te betalen voor een object.
Het vaststellen van een marktwaarde vraagt dan ook om andere
onderleggers dan een bedrijfswaarde. Zo moeten marktconforme rendementseisen en
onderhoudsinschattingen worden vastgesteld en zal een inschatting gemaakt
moeten worden van de verkoopsnelheid bij uitponding van het object. Wijzigingen
die in de loop van de tijd in die parameters worden aangebracht leiden per
definitie tot wijzigingen van de marktwaarde.
Door het afwijkende karakter zijn veel benodigde gegevens
niet voorhanden in de primaire automatiseringssystemen van woningcorporaties.
Ter ondersteuning en om grip te houden op de ontwikkeling van de marktwaarde is
daarom het VastgoedDashboard ontwikkeld. Met behulp van het dashboard wordt u
stapsgewijs door een proces geleid dat moet garanderen dat alle benodigde
gegevens beschikbaar zijn/komen en bewaard blijven. Voorzover mogelijk worden
die gegevens ingelezen vanuit het primaire systeem van de corporatie.
Ontbrekende gegevens kunnen eenvoudig worden aangevuld.
De praktijk leert dat het completeren van de ontbrekende
gegevens veel tijd kan kosten. Die tijd is er gelukkig omdat voor de meeste
corporaties zal gelden dat per 31/12/2012 de marktwaarden voor het eerst op de
balans zullen prijken. De ervaring leert echter ook dat de tijd snel gaat. Het
is dus raadzaam om op tijd van start te gaan met het inventariseren en oplossen
van knelpunten bij het vaststellen van de marktwaarde van het bezit. Het
VastgoedDashboard kan u daarbij behulpzaam zijn.
