vrijdag 29 juni 2012

RJ645 - Stilzitten en afwachten kan niet meer


Met ingang van 1 januari 2012 is de gewijzigde richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) van kracht. De wijziging heeft grote gevolgen voor de wijze waarop het vastgoed wordt gewaardeerd, zelfs als de waardering op basis van historische kosten of actuele waarde wordt gecontinueerd. Desondanks spreek ik bijna dagelijks corporaties die nog in de afwachtende modus staan.

Om tijdig te kunnen voldoen aan de bijgestelde richtlijn moet een aantal noodzakelijke stappen snel in gang worden gezet. Los van de keuzes die worden gemaakt inzake de te hanteren grondslagen voor de waardering van het vastgoed vragen een aantal zaken dringend om aandacht:

1.  Het scheiden van DAEB en niet-DAEB bezit (voorzover nog niet gebeurd).
2.  Herijking van de activawaardering op basis van de historische kosten, in lijn met de voorgeschreven 'componenten'-methode en lineaire afschrijvingsmethodiek.
3.  Verbijzondering van kosten op grond van een gedegen kostenverdeelstaat, met o.a. een duidelijk onderscheid tussen vastgoedgerelateerde en overige kosten.

Als bovendien wordt gekozen voor de actuele waarde als waarderingsgrondslag dan dient daarbij onderscheid te worden gemaakt tussen vastgoed dat als bedrijfsmiddel wordt gebruikt en vastgoed dat als belegging moet worden aangemerkt. Het vastgoed dat als belegging wordt aangemerkt dient tegen marktwaarde gewaardeerd te worden. Bij het ontbreken van een voldoende transparante markt kan die marktwaarde alleen worden benaderd door toekomstige kasstromen te prognosticeren. Daarbij mogen dan niet de beleidsuitgangspunten van de corporatie als uitgangspunt worden genomen maar moeten externe referenties worden gebruikt.

Met name het invoeren van de marktwaarde vraagt een enorme aanvullende inspanning van corporaties. Met behulp van taxateurs zal een marktconforme waarde moeten worden vastgesteld; een waarde die afhankelijk is van inschattingen die voor een groot aantal parameters moeten worden gemaakt. Daarbij is het nog maar de vraag of de basisregistratie voldoende informatie bevat om tot een goede waardering te kunnen komen. Enkele veelvoorkomende problemen:


1. Metrages zijn niet bekend of niet volledig. Corporaties hebben veelal de oppervlaktes geregistreerd overeenkomstig de vereisten volgens het woningwaarderingsstelsel. Voor een goede leegwaardewaardering bestaat voor woningen echter behoefte aan de gebruiksoppervlakte (GBO’s) en voor het commercieel en maatschappelijk vastgoed aan de bruto en verhuurbare vloeroppervlakte (BVO’s en VVO’s).
2. Huurcontracten voor commercieel en maatschappelijk vastgoed zijn vaak niet volledig of helemaal niet aanwezig. De waarde van commercieel en maatschappelijk vastgoed wordt in hoge mate bepaald door de waarde die kan worden toegekend aan lopende contracten. Het spreekt voor zich dat de aanwezigheid van kwalitatief goede contracten daarvoor noodzakelijk is.

Het kost tijd om de hiervoor genoemde knelpunten op te kunnen lossen. Bovendien zullen systemen moeten worden opgetuigd om het proces op een goede manier te laten verlopen (denk onder andere aan een taxatie management systeem (TMS)). Omdat de wijzigingen niet alleen van invloed zijn op de jaarrekening die over 2012 moet worden opgesteld maar ook hun weerslag zullen hebben op de begrotingen voor de jaren 2013 en 2012 mag duidelijk zijn dat de handen snel uit de mouwen moeten om een en ander tijdig te realiseren.

maandag 25 juni 2012

Echte oplossing problemen Vestia nog ver weg ?!


De problemen van Vestia zijn nagenoeg voorbij, tenminste als je de berichten in de kranten mag geloven. Er lijkt een oplossing te zijn gevonden voor de derivatenproblematiek waar de corporatie in verzeild is geraakt. Om die oplossing te bekostigen moet naar verluidt € 2 miljard op tafel komen waarvan Vestia zelf € 1,3 miljard voor haar rekening neemt. In financieel opzicht een mooie oplossing zou je zeggen waarmee ‘het stelsel’ vooralsnog wordt gered en overheden worden ontzien. Toch lees ik in de media continue berichten van piepende wethouders van onder andere de gemeenten Zoetermeer, Den Haag en Rotterdam.

En dat gepiep is mijns inziens terecht. De financiële continuïteit van Vestia lijkt door de voorgestelde deal met de banken weliswaar gewaarborgd maar de slagkracht van de organisatie wordt gereduceerd tot nagenoeg nul. Vestia zal fors moeten bezuinigen op de kosten, moet per jaar zo’n 1.500 woningen verkopen en heeft nagenoeg geen investeringsruimte meer. De opgave in de steden waar Vestia actief is blijft echter onveranderd groot.

Wat ik mis in vrijwel alle discussies is een gevoel van collectieve verantwoordelijkheid voor de opgave waar corporaties en overheden met elkaar voor staan. Het kan in mijn ogen toch niet zo zijn dat door het Vestia-debacle en de gekozen oplossingen een hele regio op achterstand wordt gezet. Van een echte oplossing is naar mijn mening pas sprake als de corporatiesector als collectief, gesteund door gemeenten en rijksoverheid daar een passend antwoord op weet te vinden. Het ‘in de lucht houden’ van een vleugellamme corporatie draagt volgens mij aan het oplossen van het échte probleem helemaal niets bij.

donderdag 21 juni 2012

IPD/aeDex biedt interessant instrumentarium in moeilijke tijden, ook voor kleine en middelgrote corporaties


De investeringscapaciteit van woningcorporaties staat onder druk. Corporaties zetten zwaar in op bezuinigingen binnen het eigen werkapparaat om de schade zoveel mogelijk te beperken. De extra ruimte die dat biedt blijkt helaas vaak onvoldoende om eerder uitgesproken ambities te blijven realiseren.

Tegelijkertijd is sprake van een voorraad huurwoningen die niet optimaal wordt ingezet in het licht van de doelstellingen van beleid. Doordat een groot deel van het vermogen van de corporaties ‘vast zit’ in die woningen wordt het vermogen deels inefficiënt aangewend. Juist door een meer efficiënte aanwending van het vermogen na te streven kan de investeringscapaciteit worden vergroot.

Om dit te bereiken is scherp zicht op de mate waarin individuele objecten een bijdrage leveren aan de maatschappelijke en financiële doelstellingen van de organisatie onontbeerlijk. De IPD/aeDex benchmark biedt een prachtig instrumentarium om dit te realiseren. Tot mijn grote spijt moet ik echter constateren dat het aantal deelnemers aan deze benchmark lijkt te stagneren.

Als geen andere benchmark adresseert IPD/aeDex het rendementsvraagstuk als een herbeleggingsvraagstuk. Corporaties staan daardoor continue voor de afweging of continuering van de verhuursituatie bijdraagt aan een optimale realisatie van maatschappelijk en financieel rendement. De benchmark biedt daarmee interessante informatie om inzicht te krijgen in geleverde prestaties. Die informatie is niet alleen voor intern maar ook voor extern gebruik interessant en biedt de mogelijkheid om de transparantie te vergroten.

Een belangrijk argument dat ik vaak hoor om niet deel te nemen aan de benchmark heeft betrekking op de kosten die ermee gemoeid zouden zijn. Die kosten zijn inderdaad substantieel maar gezien de toegevoegde waarde die de benchmark kan bieden naar mijn mening te rechtvaardigen. Helaas blijkt in de praktijk dat veel kosten worden gemaakt in verband met onvolkomenheden in de basisregistratie. Deze kosten worden toegerekend aan de benchmark maar hebben daar in feite niets mee te maken. De betreffende onvolkomenheden zouden zonder benchmark ook moeten worden opgelost, zeker nu de marktwaarde van het bezit ook in zaken als de ‘reguliere’ waardering van het vastgoed van corporaties een steeds belangrijker rol gaat spelen.

Deelname aan de benchmark maakt duidelijk dat er nog veel verbeterpotentie in de bestaande voorraad zit. Door deze potentie zichtbaar te maken en er vervolgens naar te handelen zal nieuwe investeringsruimte ontstaan, waardoor corporaties ook in deze moeilijke tijden kunnen blijven investeren in de belangrijke opgaven waarvoor ze staan.

woensdag 13 juni 2012

Zorgen voor zorg


Gisteren was ik aanwezig bij een conferentie over het scheiden van wonen en zorg, georganiseerd door het OTB. Het onderwerp is duidelijk ‘hot’ gezien het grote aantal deelnemers, met name uit de hoek van corporaties en gemeenten.

Er staat dan ook veel te gebeuren. Tegen het licht van een snel vergrijzende bevolking worden een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de zorg. De eerste, reeds in gang gezette wijziging betreft de geleidelijke overgang in de periode 2012 t/m 2018 van een op nacalculatie gebaseerde vergoeding voor de huisvestingskosten naar een genormeerde vergoeding (de normatieve huisvestingscomponent). Gevolg voor zorginstellingen is onder andere dat zij met een leegstandsrisico worden geconfronteerd.

De tweede wijziging betreft het scheiden van wonen en zorg. Voor de zogenaamde ‘zorgzwaartepakketten’ 1 & 2 en wellicht ook 3 & 4 zal voor de huisvesting ‘gewoon’ huur in rekening moeten worden gebracht. Naast de financiële risico’s die ook dit met zich meebrengt worden zorginstellingen daardoor geconfronteerd met een verhuurproces waarmee zij in de meeste gevallen geen ervaring hebben.

Het is mooi om te zien dat in het kader van de scheiding van wonen en zorg zowel zorginstellingen als corporaties zoeken naar creatieve oplossingen om invulling te geven aan de uitdagingen die besloten liggen in de aangekondigde stelselwijzigingen. Ik vind het alleen jammer dat die invulling bijna altijd wordt gezocht door te streven naar nauwe onderlinge samenwerking.

Bij een ver doorgevoerde onderlinge samenwerking lijkt van een echte scheiding van wonen en zorg geen sprake meer. Het biedt slechts een technische oplossing voor de specifieke problemen die ervoor moet zorgen dat partijen zo min mogelijk hinder ondervinden van de door te voeren fundamentele wijziging van het stelsel. De onderlinge afhankelijkheid wordt daarbij bovendien vergroot. Die afhankelijkheid brengt risico’s met zich mee omdat de continuïteit van zowel zorginstellingen als corporaties geen goudgerande zekerheid meer is. Bovendien dreigt de keuzevrijheid van de zorgconsument al snel te worden ingeperkt

Een vertrekpunt waarbij de zorginfrastructuur echt wordt losgekoppeld van de leverancier van zorg zou ik persoonlijk veel interessanter vinden. Zorg zou naar mijn mening - net zoals bijvoorbeeld energieleveranties – veel meer moeten worden gezien als een basisvoorziening, ondersteunend aan het wonen. Bewoners, corporaties en gemeenten hebben belang bij het realiseren en beheren van die infrastructuur. Zorginstellingen kunnen vervolgens gebruik maken van die voorzieningen om hun zorgdiensten te leveren. Keuzevrijheid voor de consument is daarbij een belangrijk uitgangspunt.

De fraaiste variant is een scenario waarbij bewoners (huurders én eigenaar-bewoners) zich verenigen om de zorginfrastructuur te realiseren en beheren in de vorm van een buurtbedrijf of -coöperatie. Corporaties en gemeenten nemen in dat geval een faciliterende rol op zich. Ik nodig iedereen die mee wil denken over de verdere uitwerking van dit gedachtengoed van harte uit om contact met mij op te nemen.

woensdag 6 juni 2012

Geen inkomensafhankelijke huren maar inkomensgerelateerde woonbijdragen


Al tijden woedt er een discussie over de vraag of we toe moeten naar inkomensafhankelijke huren. Een interessante discussie, maar - naar mijn bescheiden mening - geheel verkeerd ingestoken.

Zogenaamde ‘scheefwoners’ vormen een groot probleem binnen de Nederlandse sociale huursector. Een deel van de woningen die behoren tot de goedkope woningvoorraad komt daardoor niet beschikbaar om toegewezen te kunnen worden aan de primaire doelgroepen van beleid. Inkomensafhankelijke huren zouden de scheefwoners moeten motiveren om hun woning te verruilen voor een meer ‘passende’ woning, hetzij in de huur hetzij in de koop.

Mijn bezwaar tegen deze insteek is onder andere dat het niet de bedoeling kan zijn om van bovenaf op te leggen welk deel van het inkomen aan wonen moet worden besteed. Het is eenieders goed recht om ervoor te kiezen relatief goedkoop te wonen ten gunste van bijvoorbeeld het rijden van een grotere auto of het uitoefenen van een andere dure hobby. Wel mag worden verwacht dat in dat geval een reële prijs wordt betaald voor de woning die wordt aangeboden. En daar gaat het mis.

Corporaties bieden een belangrijk deel van hun woningen aan tegen relatief lage huren. Die huren worden laag gehouden om de woningen bereikbaar te houden voor de primaire doelgroepen van beleid. Door daarbij niet expliciet en transparant het onderscheid te maken tussen de reële huur en de door de corporatie impliciet toegekende afslag daarop raakt het mechanisme ontwricht. Het mechanisme kan worden hersteld door deze twee elementen afzonderlijk in beeld te brengen.

Het resultaat is simpel: iedereen betaalt in beginsel een reële, marktconforme huur. Alleen zij die daar behoefte aan hebben ontvangen een inkomensafhankelijke woonbijdrage. In hoeverre die bijdrage wordt verstrekt door de corporatie, de belastingdienst of een combinatie van die twee is wel belangrijk maar in het licht van deze discussie van ondergeschikt belang.

maandag 4 juni 2012

SVB DRIEpuntNUL: naar een eigendomsneutraal strategisch voorraadbeleid


De dreiging van een verplichte verkoop van huurwoningen ten gevolge van de invoering van het ‘right to buy’ voor huurders leidt tot grote problemen voor het strategisch voorraadbeleid (SVB). Dat is althans een geluid dat ik de laatste tijd veel hoor in gesprekken met corporatiebestuurders en hun medewerkers. Het gevolg is dat veel corporaties zich – mede ten gevolge van de teruglopende financieringscapaciteit – genoodzaakt zien om pas op de plaats te maken. Dat is niet alleen slecht voor onze toch al kwakkelende economie maar schaadt bovendien de belangen van de doelgroepen van beleid.

Een beetje vreemd is het ook wel. Belangrijk uitgangspunt voor het doorvoeren van maatregelen in het kader van het SVB zou waardebehoud van het vastgoed (een zuiver financieel motief) of toegevoegde waarde voor de doelgroepen van beleid moeten zijn (maatschappelijk gemotiveerd). Maatregelen die worden doorgevoerd op grond van financiële motieven hebben als het goed is een positief effect op de waarde van het vastgoed waardoor op zijn minst een belangrijk deel van de investering bij verkoop kan worden terugverdiend.

Maatschappelijk gemotiveerde maatregelen - veelal gericht op het bevorderen van het woongenot van zittende en toekomstige huurders - leiden niet altijd tot een overeenkomstige waardeontwikkeling van het vastgoed. Blijkbaar (h)erkent ‘de markt’ in dergelijke situaties de waarde van de doorgevoerde maatregelen niet. Als na grondige analyse blijkt dat het op grond van het beleid dat een corporatie voorstaat ‘tegen de markt in’ toch noodzakelijk is om de beoogde verbeteringen door te voeren dan is daar op zich niets mis mee. Sterker nog, het raakt aan het bestaansrecht van een woningcorporatie. De corporatie ondersteunt daarmee hen die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien in hun huisvesting. Als de betreffende woning vervolgens wordt verkocht op grond van een beroep op het ‘right to buy’ door de zittende huurder dan verandert daar weinig aan. De voordelen komen nog steeds terecht bij de persoon die eerst als huurder en later als eigenaar de woning bewoont.

Natuurlijk leidt een eventuele invoering van een ‘right to buy’ tot een aantal praktische problemen voor de uitvoering van het SVB. Zo wordt het moeilijker om bloksgewijs ingrijpende maatregelen door te voeren omdat het vaak lastig blijkt om ook de kopers binnen een blok mee te krijgen. Door meer creativiteit te betrachten bij het zoeken naar oplossingen voor specifieke belemmeringen valt op dit punt echter veel winst te behalen. Door verbetering van de communicatie en het aanbieden van interessante financieringsconstructies kunnen ook de kopers binnen gemengde blokken worden verleid.

Door het SVB eigendomsneutraal in te steken hoeft een eventuele invoering van een ‘right to buy’ geen belemmering te zijn voor het doorvoeren van maatregelen. Goede maatregelen houden hun meerwaarde, los van de vraag of de klant de woning uiteindelijk als huurder of als eigenaar zal bewonen. Wel zal vanuit een eigendomsneutraal perspectief nadrukkelijker naar de toegevoegde waarde van voorgestelde maatregelen moeten worden gekeken en moet worden gezocht naar creatieve oplossingen voor enkele praktische problemen die zich hierdoor voor zullen doen. Daar ligt een interessante uitdaging voor een herijking van het SVB. Laten we het SVB DRIEpuntNUL noemen en er liever nog vandaag dan morgen mee beginnen. Het is per slot van rekening voor een goed doel !